Kataster nehnuteľností - základné pojmy
Kataster nehnuteľností je informačný systém, ktorý obsahuje zoznam nehnuteľností, ich popis a údaje o ich geometrickom (tvar a rozmery nehnuteľností) a polohovom určení. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, správa majetku štátu, obcí, VÚC a nájomné právo (trvajúce viac ako 5 rokov). Všetky údaje katastra sú členené podľa katastrálnych území.
V katastri sa evidujú:
Katastrálny operát - dokumentačné materiály katastra, obsahuje najmä:
Katastrálny operát je verejný, každý má právo doň nahliadnuť a robiť si z neho výpisy alebo náčrty. Zakázané je zverejňovanie rodného čísla a ceny poľnohosp. a lesných pozemkov. Verejnosť zbierky listín (zmluvy, notárske osvedčenia atď.) a umožňuje sa len vlastníkom, geodetom (ak vyhotovuje geometrický plán, pozemkové úpravy) alebo znalcom z odboru GaKK.
Pozemky sa v katastri evidujú ako parcely registra „C“, alebo parcely registra „E“.
Stavby sa v katastri nehnuteľností evidujú iba tie, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby. Hranicou stavby je jej prienik so zemským povrchom, alebo jej priemet na zemský povrch.
Ešte by sme mohli pri popise parciel spomenúť aj identifikáciu parciel. Je to porovnanie zápisu a zákresu tej istej nehnuteľnosti v predchádzajúcich operátoch katastra (parcely z pozemkovej knihy, registra „E“ atď.) so zápisom a zákresom v súčasnom katastri nehnuteľností v katastrálnej mape a v popisných častiach KN (teda parcely registra „C“).
Práva k nehnuteľnostiam kataster eviduje vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo (s účinkom vecného práva), práva zo správy majetku štátu, VÚC, obcí a nájomné právo k pozemku, ak nájom má trvať viac ako 5 rokov.
Parcela registra „C“ je pozemok, ktorý je zobrazený na katastrálnej mape a v teréne je od ostatných pozemkov oddelený hranicou – vlastníckou (plot, hraničné značky) , hranicou druhu pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha) , hranicou spôsobu využívania pozemku (dvor, dom), administratívnou hranicou, hranicou zastavaného územia obce. Ak hranica v teréne nie je viditeľná, alebo je sporná, prípadne sú iné nejasnosti o jej priebehu, geodet vám ju vytýči v teréne – vyznačí jej priebeh značkami. Pri tom musí využívať platné údaje z katastra nehnuteľností a tie, ktoré sú najpresnejšie (spravidla z predchádzajúcich meraní). Tieto údaje sa nachádzajú v dokumentácii príslušnej Správy katastra.
V katastri sa evidujú o parceliach registra „C“ aj popisné informácie. Najdôležitejšími údajmi o parceliach sú parcelné číslo, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Nie každá parcela registra „C“ má založený list vlastníctva. Práva k parceliam bez listu vlastníctva treba vyhľadať v dokumentácii katastra (register „E“, pozemková mapa).
Parcela registra „E“ je pozemok, ktorého hranice v teréne sa spravidla nezachovali, a ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadné je potrebné vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. Sú to parcely, ktoré boli v katastri (pozemkovej knihe) zapísané a v pozemkovoknižnej mape, v mapách pozemkového katastra zakreslené ešte v časoch Rakúsko-Uhorska, po roku 1918 ČSR a pri kolektivizácii po roku 1948 boli zlúčené do veľkých lánov v JRD, ale vlastnícke práva ostali zachované (nešlo o znárodnenie, ale „dobrovoľný“ vstup do JRD).
Parcely registra „E“ sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. K týmto parceliam sú stále platné právne (vlastnícke) vzťahy, spravidla pochádzajú z evidencie pozemkovej knihy. Z týchto starších evidencií pochádzajú aj údaje o parceliach registra „E“ a to parcelné číslo (ak neboli v rámci ROEPu prečíslované), výmera, druh pozemku. Výmera bola určovaná nepresnými grafickými metódami a pri vyhotovení geometrického plánu sa zmení, keďže geodet ju vypočíta zo súradníc. Druh pozemku pri parceliach registra „E“ nie je záväzný údaj, keďže dnes sú už po viac ako 70 rokoch pozemky používané na iný účel a platí druh pozemku pre príslušnú parcelu registra „C“.
Stavby sa členia na pozemné stavby (zastrešené budovy) a inžinierske stavby (cesty, chodníky, parkoviská, železnice a ďalšie dopravné stavby, inžinierske siete, priemyselné stavby, športoviská).V katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby (do 25 m2, plot, prípojky). Tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. Pozemné stavby sa v katastri nehnuteľností evidujú iba tie, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby. Hranicou stavby je pri podzemných a nadzemných stavbách jej prienik so zemským povrchom, alebo ak má nadzemná stavba na 2.-3. podlaží previs, jej priemet na zemský povrch. Súpisné čísla prideľuje príslušný stavebný úrad na základe kolaudačného rozhodnutia, drobné stavby a rozostavaná stavba súpisné číslo nemajú pridelené.
Na zápis stavby do katastra slúži geometrický plán na zameranie stavby, ktorý je prílohou k návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia. Stavbu kataster zapíše po predložení žiadosti o zápis, ktorej prílohou je geometrický plán na zameranie stavby a rozhodnutie o určení súpisného čísla. Osobitný prípad je rozostavaná stavba, ktorá sa zapisuje do katastra na zriadenie záložného práva v prospech banky pri hypotekárnych úveroch. Na zápis rozostavanej stavby slúži geometrický plán na zameranie rozostavanej stavby, ktorý sa prikladá k žiadosti o zápis rozostavanej stavby spolu so stavebným povolením a znaleckým posudkom.
List vlastníctva (LV) obsahuje vybrané údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam a ďalšie údaje. Je to základný doklad na preukázanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam. Originál listu vlastníctva je uložený na Správe katastra v okrese, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Správa katastra vyhotovuje na požiadanie overený výpis listu vlastníctva (obsahuje aktuálny stav listu vlastníctva), alebo overenú kópiu listu vlastníctva (obsahuje okrem aktuálneho stavu aj predchádzajúce zápisy). Požiadať o ne môže ktokoľvek, keďže list vlastníctva je verejná listina, ale iba vlastníci ho dostanú aj s uvedením rodného čísla. Správou katastra overený výpis z listu vlastníctva je použiteľný na právne úkony, overenie je potvrdené okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom a spoplatnené kolkom v hodnote 8€ (kolky predávajú na pošte). Overený list vlastníctva na právne účely sa používa na dokladovanie vlastníctva nehnuteľnosti pri kúpe, predaji nehnuteľnosti, oceňovaní nehnuteľnosti znalcom, ku žiadosti o úver, o stavebné povolenie, alebo pri dedičskom konaní. Nesmie byť starší ako 3 mesiace. List vlastníctva na informačné účely Správa katastra nevydáva, môžete si ho vytvoriť cez Katastrálny portál – www.katasterportal.sk, bezplatne a na ktorúkoľvek nehnuteľnuteľnosť, aktuálnosť údajov si overíte v hornom menu Aktualizácia údajov.
List vlastníctva obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, názov obce a názov
katastrálneho územia. To sú základné identifikátory podľa ktorých sa list vlastníctva vyhľadáva a identifikuje. Obsahuje tieto časti:
>> časť A – majetková podstata, ktorá obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom
práv k nehnuteľnostiam (majetkové teleso). Nehnuteľnosti sú členené podľa toho, či je to parcela registra C, parcela registra E, alebo stavba a uvedené sú údaje o nich, a parcelné čísla, výmery, druhy pozemkov, príslušnosť k zastavanému územiu obce, stavby majú uvedené súpisné číslo a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti A.
>> časť B – vlastníci a iné oprávnené osoby, ktorá obsahuje mená, priezviská, rodné
priezviská alebo názvy vlastníkov nehnuteľností a iných oprávnených osôb dátumy narodenia,
rodné čísla alebo identifikačné čísla organizácií, spoluvlastnícke podiely, titul nadobudnutia
podľa verejnej listiny alebo inej listiny, miesto trvalého pobytu alebo sídlo, iné údaje
obsahujúce bližšie vysvetlenia časti B, poznámky o skutočnostiach súvisiacich
s nehnuteľnosťami alebo s právami k nehnuteľnostiam.
>> časť C – ťarchy, ktorá obsahuje vecné bremená (obsah vecného bremena, označenie
oprávneného z vecného bremena vrátane zápisu vecného bremena v liste vlastníctva
oprávneného) záložné práva (označenie záložného veriteľa), predkupné práva, ak majú mať
účinky vecných práv (označenie oprávneného z predkupného práva), iné práva, ak boli
dohodnuté ako vecné práva, a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti C, časť C neobsahuje údaj o výške dlhu.
Register obnovenej evidencie pozemkov ROEP je verejná listina na základe ktorej sa nehnuteľnosti, ktoré neboli evidované v katastri nehnuteľností zapíšu na listy vlastníctva ako parcely registra E, pričom listina ROEP sa do katastra zapíše záznamom. To znamená, že ROEP nezakladá nové právne vzťahy k nehnuteľnostiam, iba evidenčne zapíše jestvujúce práva k nehnuteľnostiam, ktoré sa z rôznych dôvodov nenachádzajú v katastri nehnuteľností.
ROEP vyhotovujú súkromné geodetické firmy v súčinnosti s orgánmi štátnej správy a samosprávy vo vybraných katastrálnych územiach, vyhotovenie registra vedie komisia. Komisiu zriaďuje správny orgán (Správa katastra, alebo Obvodný pozemkový úrad) pre každú obec samostatne. Tvorba ROEP sa začína vyvesením oznámenia o jeho začatí na úradnej tabuli obce.
Účastníkom konania sú vlastníci pozemkov. Doručuje sa im výzva na predkladanie listín, ktoré osvedčujú ich práva k pozemkom. Trvalý pobyt mnohých vlastníkov nieje známy (keďže v starších listinách a pozemkových knihách sa trvalý pobyt vždy neuvádzal), alebo vlastníci nie sú známy vôbec. Títo sú označený ako nezistený vlastníci, v konaní ich zastupuje Slovenský pozemkový fond, ktorého zástupca je členom komisie.
Pri spracovaní registra komisia sústredí všetky údaje o pozemkoch v katastrálnom území vrátane právnych vzťahov k nim. Tieto údaje sa všetky nenachádzajú riadne zapísané v katastri nehnuteľností na listoch vlastníctva, ale sú evidované v pozemkovej knihe, v archívoch, listinách, matrikách a iných vierohodných a právoplatných zdrojoch. Tieto pozemky sú riadnym predmetom vlastníckeho práva.
Na podklade zhromaždených a posúdených listín spracovateľ registra predloží Návrh registra na verejné nahliadnutie v lehote 30 dní v obci, vlastníkom doručí výpis pre pozemky v ich vlastníctve. Námietky voči návrhu sa predkladajú komisii, ktorá ich posúdi a správny orgán vydá o nich rozhodnutie. Proti rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Ak sú vyriešené všetky námietky, správny orgán register ROEP schváli. Rozhodnutie o schválení je konečné, bez možnosti opravného prostriedku. Na následné spory o vlastnícke práva k nehnuteľnostiam je príslušný súd. Na súd sa môžete obrátiť aj ak vaše pozemky boli inou osobou nadobudnuté do vlastníctva vydržaním.
Výsledkom spracovania a zápisu registra je písomná časť a grafická časť údajov. Písomná časť je súčasťou súboru popisných informácii katastra, údaje sú zapísané na listoch vlastníctva ako parcely registra E katastra. Prístup k nim je možný cez www.katasterportal.sk zadaním parcelného čísla, alebo čísla listu vlastníctva ak vám sú známe, prípadne sa dajú vyhľadať podľa mena vlastníka, alebo osobitne podľa mena nezisteného vlastníka. Grafická časť registra je súčasťou súboru geodetických informácií katastra, a to v podobe vektorovej mapy určeného operátu, prístupná je taktiež cez katastrálny portál.
Pozemky nezistených vlastníkov sú po zápise registra v správe SPF, prípadne v správe štátnej organizácie lesného hospodárstva (lesné pozemky), ale vlastnícke práva nezistených vlastníkov sú stále platné. Ak sa identifikujete ako nezistený vlastník, musíte preukázať svoje vlastícke práva, alebo práva vašich predchodcov verejnou listinou, alebo inou listinou, ktorá tieto práva osvedčuje. Domnelý vlastník sa obráti na príslušnú Správu katastra, tam si od neho vyžiadajú potrebné listiny. Po preukázaní vlastníctva je vlastník zapísaný do katastra. Ak vlastník je známy ale miesto jeho trvalého pobytu alebo sídla nie sú známe, alebo ak pri vlastníkovi nie sú evidované iné osobné údaje ako meno a priezvisko, zapíše správa katastra tieto údaje po predložení príslušných dokladov, ako sú najmä občiansky preukaz, rodný list, sobášny list a iné. Pri usporiadaní právnych vzťahov k pozemkom , ktorých vlastník je nežijúcou osobou je potrebné podať na príslušný okresný súd žiadosť o začatie dedičského konania podľa mena poručiteľa. Po zápise vlastníka pozemku na miesto nezisteného vlastníka na liste vlastníctva, zaniká aj správa pozemku v SPF.
Vlastníci, alebo užívatelia pozemkov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako parcely registra E katastra, môžu si tieto pozemky nechať geodetom vytýčiť, keďže hranice týchto pozemkov sa v teréne už nenachádzajú a nie sú viditeľné. V dokumentácii katastra, alebo v archíve sa však nachádzajú ageodet ich podľa dostupných údajov vytýči. Podrobnosti uvádzame v sekcii Geodetické práce a v podsekcii vytyčovanie hraníc pozemkov.
Vlastníci, alebo užívatelia pozemkov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako parcely registra E katastra, môžu si tieto pozemky vysporiadať a previesť do registra C katastra. Na tento účel slúži geometrický plán na obnovenie pôvodných pozemkov, parciel registra E. Parcely registra E katastra majú na liste vlastníctva uvedený druh pozemku, ktorý nieje záväzným údajom a nemusí byť platný. Pri prevode parcely E na parcelu C sa môže zmeniť aj výmera parcely, z toho dôvodu doporučujeme zvážiť vyhotovenie geometrického plánu na obnovu pôvodných pozemkov pri kúpe a predaji pozemkov. Problémom môže byť aj získanie úveru a založenie pozemku z dôvodu nejednoznačnosti výmery a druhu pozemku, taktiež odporúčame vyhotoviť geometrický plán. Prevod parcely registra E na parcelu C bude nutný aj ak chcete na týchto pozemkoch stavať stavbu a získať stavebné povolenie. Na vyňatie z pôdneho fondu je potrebný geometrický plán. Tejto problematike sa venujeme v sekcii geodetické práce a v podsekcii geometrický plán.